Um problema relevante tem chegado ao meu escritório quase que diariamente. É que, em muitos contratos de locação, o fiador, passado algum tempo da assinatura do contrato, pode vir a perder sua capacidade de garantir eventuais dívidas deixadas pelo locatário. Isso acontece quando um fiador, por exemplo, vende o bem que possuía no momento da assinatura do contrato de locação (bem este que fora apresentado ao proprietário como garantidor de eventuais dívidas). Embora a lei antiga já autorizasse o proprietário a pedir a substituição do fiador nestes casos, a nova lei trouxe uma novidade bastante interessante.
Isso porque, a qualquer momento, percebendo o proprietário que o fiador não mais dispõe do bem que dispunha ou que não possui outros tantos para garantir a locação, basta que ele proprietário notifique o locatário solicitando a substituição do fiador por outro idôneo ou a apresentação de outra garantia locatícia (caução ou seguro fiança). A novidade é que, se o locatário não apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, a critério do proprietário, a locação pode ser imediatamente desfeita e o locatário poderá ser despejado liminarmente no prazo de 15 dias.
A mesma situação poderá ocorrer nos casos em que o fiador tenha mudado de endereço sem informar o proprietário. Nestas hipóteses, também pode o proprietário notificar o locatário pedindo novo fiador (ou nova garantia), sob pena de encerramento do contrato e despejo em 15 dias.
O que estou querendo frisar é que o proprietário atento, cauteloso com a escolha e a mantença do fiador, consegue diminuir bastante os riscos da locação. Especialmente com relação aqueles contratos que já duram anos, penso que o proprietário deva sempre questionar se o fiador ainda é um bom fiador, fazendo valer os direitos que lhe são garantidos pela nova lei de locação. O que não se pode deixar é que o contrato antigo permaneça inalterado, com fiador ruim e sem a possibilidade de despejo liminar.
Eduardo Lemos Prado de Carvalho